浅谈“国八条、国六条”征收营业税对二手房交易的影响
(发表于《北京楼市》2007年总第1027期)
2005年4月30日，建设部等七部委针对房地产投资增长和房价上涨过快，联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》。其中一条是调整住房转让环节营业税，规定“自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得售房收入全额征收营业税；对个人购买住房满2年（含）转手交易的，普通住房销售时免征营业税…….”。该政策下发一年后，2006年5月24日，建设部等九部委又联合出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，进一步规定: “对个人购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得售房收入全额征收营业税……”（以下均称《意见》）。业界内习惯称上述两《意见》为“国八条、国六条”。
《意见》的发布执行已二年，其负面影响日益凸显。“国八条，国六条”关于征收营业税的规定，并没有到起到抑制房价的目的，反而产生增加购房人负担，推动二手房房价上涨，增加二手房交易纠纷的负面作用和影响。
《意见》中征收营业税的规定增加购房人的负担，实质推动二手房房价上涨。
征收营业税具有调节经济的杠杆作用。国家二次下发调整住房转让环节营业税的政策，初衷无非是针对商品房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出问题，通过税收的调节作用达到稳定房价、促进房地产市场健康发展的目的。但是，《意见》出台以后，实际效果却适得其返，不但没有有效遏制房价持续上涨，反而增加了二手房购房人的负担，无形中成了房价上涨的推动者。
导致房价上涨的因素很多，但其根本原因在于需求。政策手段的有效性在不同的市场环境中是不同的。如果市场供不应求，则任何成本的增加或利润的减少都能被迅速转移到最终的消费者身上，在房市的强劲需求下，税收的调控作用很弱。北京等城市房产的刚性需求强，卖房人税费的转嫁能力也强。《意见》下发以来，除使很少一部分投资者推迟供给外（但推迟供给的结果是造成供给短缺，仍会加剧房价进一步上涨）,更多通过转稼税收方式交易。二手房买卖双方通过合同约定,应由卖方负担的法定税负，包括营业税，甚至其个税，均由买方承担。根据合同的意思自治原则，在双方自愿情况下，这种约定并不违法，对交易双方具有约束力。二手房交易中转嫁营业税的现象非常普遍，并已成为约定俗成的潜规则。
《意见》执行以来，据相关数据，二手房交易量和价格并没有因税收成本的增加而受明显影响。同时，在“国八条、国六条”增收“营业税的“调控”下，二手房房价因买房人要负担卖房人应负担的税费，而“潜滋暗长”！。增收营业税事实上已经成了房价上涨的一只“推手”，实质上更增加了二手房房价，增加购房人的负担，这显然与《意见》目的相背离。
为规避所增收的营业税，相应规避税方式导致二手房交易纠纷增加。
“国八条、国六条”下发以来，为了规避营业税，人们更多采取通过签“黑白合同”、延长办理房屋产权证过户时间、“以租待售”等方式来交易。这些交易方式或存在违法情形，或存在潜在风险，并实际产生大量二手房交易纠纷。
1、买卖双方通过签定“黑白合同”少缴税负，彰显执法无力及影响合同效力。
所谓“黑白合同”，是指在二手房交易时，买卖双方同时签署价格条款不一致的两份合同，一份是双方实际履行的合同；另一份则按房屋最低指导价格确定交易价格，交与房屋登记部办理过户并作为计税依据，以此来少缴税负。实际上，二手房转让的实际履行价格与所申报的作为计税依据的价格差距很大，其行为违反了《税收征管法》的规定。但相关行政部门在执行《意见》过程中，并没有具体对策和防范措施，不但造成国家税收流失，也造成政策威信下降。
同时，根据《合同法》第52条第二款规定，“有下列情形之一的，合同无效，（二）恶意串通损害国家、集体或者第三人利益”。房屋买卖双方恶意串通，通过签署“黑白合同”少缴税负，是损害国家利益的行为，也存在合同效力争议的潜在纠纷。
2、通过延长办理房产证过户时间的方式避税，增加二手房交易纠纷。
针对国六条中“对个人购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”的规定。二手房交易双方大多在合同中约定,在满足免征营业税年限后，再办理房屋过户登记，有些还采取公证的形式来增强合同的效力性。通过延长办理产权证时间规避营业税并不违法。但存在的交易风险很大，并实际造成大量二手房交易纠纷。
房屋买卖不同于一般商品，一般商品在完成交付时，占有人即取得该商品的所有权。而房屋作为不动产，买方只有取得房屋所有权证，才对该房屋拥有占有、使用、收益、处分的完整所有权。房屋所有权的转移也是以产权登记为标志和公示，而不是单纯以签定房屋买卖合同或占有房屋为准。买房人在办理产权证之前，交易双方只是形成了关于该房屋的合同关系，实际的房屋所有权人仍然是卖房人。在此期间，卖房人仍可能以另行向第三人出售、抵押等方式行使处置权。如第三人已办理了该房屋产权证或抵押权人行使了抵押权。则买方主张对房屋拥有所有权不受法律保护，只能基于合同约定要求卖房人返还房款及承担违约责任。有些买房人能意识到房产证的重要性，在缴付大部分或全部房款后，约定将房产证由买方保存至办理产权证过户时。以规避营业税，同时防止卖房人以另行出售等方式处置房屋。但留存房产证仍不能解决卖方的诚信缺失风险。卖方通过申请遗失并领取补发的房屋产权证后，上述风险仍然存在。
同时，房价持续上涨的可变因素很大，在办理产权登记延长期内，收益本身的不确定性极易导致卖方单方面违约。如果因房价上涨所获利益大于因解除合同而承担的违约责任，卖方完全可能宁愿赔偿违约金，也不愿再按以前约定的价格卖掉房子。
二手房交易中，为规避营业税而产生的“以租待售“交易方式，即买房人先行交付部分房款，在“不足5年转手交易”期限内，以租赁形式向卖方交纳租金抵作房款，待可以免征营业税后，再办理房屋产权证。其实质仍是通过延长办理产权登记时间来规避营业税。根据上述分析,相应交易风险仍然不可避免。
所以，二手房交易中延长办理房屋产权证的时间越长，买房人的风险也越高。买方为购买房屋,往往要先支付大部分房款，但对房屋还没有所有权。如卖房人违约，并不主动返还房款及承担违约责任。买房人会处于极被动局面，只能通过诉讼的法律救济方式维护权利,并由此承担诸多不利后果.
综上，因征收营业税而更多产生的相应避税方式存在上述法律问题，易引发纠纷。笔者在法律服务的实践中越来越能感到，二手房交易因避税而引发的纠纷已经显现并不断增多。其中因房价上涨，在延长办理房产权证期内，卖方反悔而产生的纠纷占很大比例。而买方在维权过程中往往会很被动，有时甚至既不能拥有房屋，也不能有效追回所付房款。
“国六条、国八条”相关规定执行二年来，房价上涨速度没有下降，反而产生负面影响和作用。通过增税的经济手段调节房地产市场，理论上没有错，但实践结果明显与制度设计目标相背离。在抑制房价的博奕中，政府是输家，实际买单人却是真正需要房子的老百姓。
2007年5月未
